全栈工程师?
嗯.....目前并不是!

基於商業地產的管理系統設計思路——空間管理(一)

商業地產是指規劃部門根據城市規劃所規定商業用地上建設的商業用房屋,出讓後用地的使用年限為40年。空間管理對於基於商業地產的管理系統來說,是最基礎的功能之一。一切的招商、租賃、運營、資產管理等活動都要基於空間進行。

一、空間管理的核心層級

商業地產中,大型商業中心、綜合體、寫字樓、園區等通常只租不售,或者售後統一返租運營等運營模式。管理者通常需要對租金、物業費等費用進行管控,收費與空間面積要素相關,成本核算與資產原值、產權等相關。

運營者對於出租率、業態對比、不同區域每平方米平均租金等核心指標也需要基於空間進行計算。因此,空間管理是一切的基礎。

1. 項目

商業地產獨立的管控主體,是商業地產大數據分析的頂層架構。

主要關注項目的名稱、地址、開業時間(投入使用時間)、開發商、土地使用權(土地使用權來源分為:劃撥、出讓、轉讓)、佔地面積、集中租賃(產權)模式等要素。

按照商業地產項目的集中租賃(產權)模式劃分:

  • 零售產權整體租賃:三權分立(所有權、經營權、使用權分別屬於小業主、專業公司、租戶),房地產開發公司建成交付、售後返租,委託專業公司統一運營。
  • 零售產權分零租賃:部分空間二權分立(所有權、經營權分散到小業主,使用權由小業主支配),房地產開發公司建成交付出售部分、由小業主自由經營,其餘空間自持/售後返租/回遷集體產權等,產權結構較複雜,物業統一管理。
  • 自持產權整體運營:二權分立(房地產開發公司擁有所有權、經營權,租戶擁有使用權),房地產開發公司建成交付后自持運營,又分為出租物業和自持物業兩種。根據《企業會計準則》的規定,出租的物業應納入投資性房地產核算,尚未出租的及自營物業應納入固定資產核算,財務部分後續再進行梳理。

2. 樓宇

商業地產獨立的建築主體,是商業地產實際空間搭建的基本框架。

主要關注樓宇的名稱設計用途總建築面積佔地面積、地上層數地下層數等要素

一般需要使用管理系統的樓宇的設計用途包括但不限於:

  • 大型商業中心Mall
  • 甲級寫字樓
  • 商住辦公樓

為了簡化用戶操作,我們在項目下創建樓宇時,可以輸入地上、地下層數,直接一次性創建出一幢帶樓層屬性的樓宇。

例如:地上可按照【自然數+層/F】作為序列號默認命名,地下按照【B+自然數】作為序列號默認命名,在樓層頁面下可按照順序自行修改名稱,填寫必要字段。

設計用途選項應可以靈活配置,用戶在空間設置頁面自行添加創建后可在樓宇頁面選擇。如果希望更加直觀,可以使用數字雙胞胎與3D建模等技術,構建數字化模型。

3. 樓層

商業地產功能區域及業態劃分主體,是商業地產實際空間直觀展現的具象主體。

主要關注樓層的名稱功能業態建築面積層高、空間劃分平面圖等要素。

樓層為樓宇創建后自動生成的有序子列表,可以編輯,不可增刪,樓層名稱可以按照順序修改、避免改為某些名稱列表無法按照規律排序;功能業態選項應可以靈活配置,用戶在空間設置頁面自行添加創建后可在樓層頁面選擇。

空間平面圖可以作為附件上傳,如果更加智能一些,可以按照平面圖房間顏色不同、識別邊緣後分割空間,鏈接到每個房間中。

4. 可租賃空間

商業地產可租賃的最小單元,是商業地產管理者進行招商運營的核心資源。

主要關注單元的使用類型、面積(建築面積/使用面積/戶內面積)、所有權/經營權/使用權的歸屬、預算定價、佔用狀態(空置/意向/已租/已售/自用/裝修/停用)等,還有一些個性化的需求例如預算免租期、預計空置期等。

一般可租賃空間的使用類型包括但不限於:

  • 商鋪
  • 餐廳
  • 辦公室
  • 長租公寓
  • 停車位
  • 廣告位
  • 活動場地

可租賃空間應該能夠批量上傳,使用類型、面積類型、佔用狀態選項處默認選項外最好可以靈活配置,用戶在空間設置頁面自行添加創建后在可租賃空間的頁面選擇。

5. 公共區域

商業地產中需要定期維護的公共空間,是安置公共配套設施、不可用於經營租賃的區域。例如:衛生間、電梯間、配電房、水泵房、休息區、消防應急通道等。

公共區域的創建主要為了後續資產管理中添加設施設備時能夠選到對應的空間,或者報事報修、定期巡檢時能夠選到對應的區域。

二、可租賃空間的其他操作

商業地產中,無論是新開業招商招租、還是舊租戶清退後重新招商招租、定期盤點不動產等,都需要給可租賃空間做預算定價。一般是參考周邊的市場租金標準,制定一個空間的預算底價。後續在真實的招商招租、意向簽訂、合同審批時都需要將預算定價和實際定價進行對比。

1. 預算定價更新

預算單價:是每平方米的價格,定價方式分為日租金/月租金。

預算總價:是房間的總價,計算公式為預算單價*面積。

生效日期:系統應該永遠按照審批通過的最新生效日期取值,不填寫默認立即生效,該流程需要應該可以配置審批流程。定價歷史記錄應該可以在可租賃空間的相信記錄中查看。

2. 空間拆分/合併/停用

空間拆分:選中一個可租賃空間,拆分為多個,需要重新命名、填寫測量面積。

空間合併:選中多個可租賃空間,合併為一個,需要重新命名、填寫測量面積。

空間停用:選中一個或多個可租賃空間,可以批量停用,以後任何活動無法選擇該空間。

注意:空間拆分/合併后,原空間自動變更為停用狀態,若填寫了生效日期、則在生效日期后自動變更為停用狀態。對於可租賃空間,僅有同一棟樓中同層和相鄰層空間才能夠合併。僅有空置狀態(即沒有其他操作選中該空間時)才可以進行這3種操作。

3. 房產稅計算

房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據,稅率為12%。

對於房產投資聯營、投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的,按房產的余值作為計稅依據計證房產稅。依照房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納,具體減除幅度,由各省、自治區、直轄市人民政府規定,沒有房產原值作為依據的,由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。依照房產余值計算繳納房產稅的,稅率為1.2%。

三、與其他模塊關聯關係

1. 可租賃空間-關聯租賃及能耗

租賃時選中某客戶、某可租賃空間,約定租賃合同價格,租賃期,因此空間管理頁面可以獲取這些信息進行關聯。

在租賃期內,可租賃空間狀態為已租,使用權的歸屬填充為當前租戶名稱,實際定價為該租賃期內的平均月租金。

所有權/經營權的歸屬方可能為租賃合同的甲方(出租方),租賃合同中會帶出信息以供選擇。

例如:暖氣費、空調費可能會與面積相關,空間內可能會裝有電錶、水表、燃氣表等,因此最好可以看到某空間下的儀錶數量和種類,能耗量,為以後大數據分析打下基礎。有一些物業管理公式可能會收取公攤能耗費用,計算方式多種多樣,那就需要定製化開發。

2. 公共區域-關聯設備及能耗

公共區域的能耗費用有可能會作為物業公司成本、或向租戶/業主徵收公共能耗費,因此需要統計某公共區域的水電消耗。公共設備的所屬的區域、日常巡檢等也需要關聯空間。

3. 樓宇/項目-關聯權限

數據權限可以控制到樓/項目,配置權限時某些用戶僅能增刪改查某些樓或某些項目的數據。

四、總結

空間管理是基礎數據的管理,一般情況下創建好之後,未來修改概率小,但使用頻率高,數據關聯性大。因此,需要考慮較為全面,但這部分內容涉及到的計算十分簡單,容易實現。

 

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